Ce mécanisme repose sur plusieurs critères déterminants : l’adresse du logement, sa superficie, sa date de construction, ainsi que son statut (vide ou meublé). Sur cette base, trois repères de loyer sont calculés :
Le loyer de référence (ou loyer médian)
Le loyer majoré (+20 %) : il constitue le plafond légal à ne pas dépasser
Le loyer minoré (–30 %) : il correspond au plancher théorique
Ces repères s’appliquent uniquement aux logements loués en résidence principale ou à usage mixte habitation/professionnel. Ils ne concernent ni les baux Code civil, ni les locations saisonnières, ni les logements loués à titre exceptionnel.
Prenons un exemple concret : un studio meublé situé 25 rue de la Folie-Méricourt, 75011 Paris, d’une surface de 18 m², construit après 1946. Au 1er juillet 2024, le loyer de référence pour cette adresse est de 29,33 €/m², soit :
Loyer minoré : 20,53 €/m² → 369,54 € / mois
Loyer de référence : 29,33 €/m² → 527,94 € / mois
Loyer majoré : 35,20 €/m² → 633,60 € / mois
Quels logements sont exclus de l’encadrement ?
Ne sont pas concernés par le dispositif :
Les logements sociaux
Les meublés de tourisme
Les logements conventionnés avec l’ANAH
Les logements soumis à la loi de 1948
Les résidences-services (étudiantes, seniors, jeunes actifs, etc.)
Ce qui a changé en 2025
Un nouvel arrêté préfectoral, en vigueur depuis le 1er juillet 2024, a actualisé les loyers de référence pour les 80 quartiers de Paris. Cette mise à jour annuelle tient compte de l’évolution du marché locatif, tout en évitant des hausses brutales.
L’expérimentation de l’encadrement des loyers, initialement prévue jusqu’au 31 juillet 2025, est désormais prolongée jusqu’en novembre 2026, selon les dernières annonces officielles. Une évaluation nationale est prévue courant 2025, avec un rapport remis au Parlement. Celui-ci décidera ensuite de la pérennisation, de la modification ou de la suppression du dispositif. Autre évolution majeure : depuis 2023, la Ville de Paris a vu ses compétences renforcées. Elle peut infliger directement des sanctions aux contrevenants et reçoit les signalements via la plateforme « Mon Paris ». Plus de 3 300 signalements ont été enregistrés à ce jour.
Le complément de loyer : une exception très encadrée
Un propriétaire ne peut excéder le loyer majoré que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles et rares. Ce dépassement, appelé complément de loyer, doit être dûment justifié et mentionné dans le bail.
Peuvent justifier un complément :
Une vue exceptionnelle sur un monument (Tour Eiffel, Notre-Dame, etc.)
Une terrasse de grande surface
Des équipements haut de gamme (spa, domotique, cuisine équipée design)
Une hauteur sous plafond supérieure à 3,30 m
En revanche, une décoration soignée, un bon état général ou une situation géographique privilégiée ne suffisent pas. Le complément peut être contesté par le locataire devant la commission départementale de conciliation.
Revalorisation du loyer en cours de bail : encadrée mais possible
Certaines hausses sont autorisées, sous conditions strictes :
Indexation annuelle via l’IRL, si prévue dans le bail
Travaux d’amélioration ou de mise en conformité : +15 % maximum du coût TTC, dans la limite des plafonds
Loyer manifestement sous-évalué : possibilité d’ajustement à la date de renouvellement du bail, sur justificatif
Logements classés F ou G au DPE : interdiction stricte d’augmentation
Sanctions et bonnes pratiques à respecter
Le non-respect de l’encadrement expose les bailleurs à de lourdes sanctions :
Jusqu’à 5 000 € d’amende pour une personne physique
Jusqu’à 15 000 € pour une personne morale
Remboursement du trop-perçu au locataire
Pour éviter tout litige :
Vérifiez chaque année les loyers de référence via le simulateur officiel
Mentionnez les valeurs de référence dans le bail (obligatoire depuis janvier 2025)
Conservez les justificatifs liés aux travaux ou aux caractéristiques exceptionnelles
Faites appel à des professionnels compétents pour sécuriser votre location
Gagnez en sérénité avec BOWIMMO
L’encadrement des loyers est un cadre exigeant mais incontournable pour louer à Paris. Bien appliqué, il garantit transparence, sécurité juridique et optimisation des revenus locatifs.
Chez BOWIMMO, nous accompagnons les propriétaires à chaque étape :
Estimation conforme du loyer
Rédaction du bail en conformité avec la législation en vigueur
Justification des compléments éventuels
Gestion du diagnostic de performance énergétique (DPE) et des autres diagnostics obligatoires
Accompagnement global en gestion locative
